Revendre un condo sur plan au Mexique avant la livraison : comment fonctionne la cession de contrat

L’essentiel en bref (TL;DR)

• Dans de nombreuses transactions sur plan au Mexique, vous pouvez vendre votre position avant la livraison au moyen d’une cession de contrat, souvent appelée cession de droits (cesión de derechos).
• La possibilité de le faire, et à quelles conditions, dépend de votre contrat. De nombreux promoteurs exigent un consentement écrit, peuvent facturer des frais de cession et limitent parfois les cessions jusqu’à ce qu’une part déterminée du prix soit payée ou que leur propre inventaire soit vendu.
• Une cession n’est pas la même chose que la vente d’un bien titré. L’acheteur reprend votre contrat, et non un acte de propriété : les documents, le calendrier et la fiscalité fonctionnent différemment.
• Vérifiez la clause de cession avant de signer, pas au moment où vous voulez sortir. Un notaire (notario), un avocat mexicain en droit immobilier et un conseiller fiscal devraient confirmer les détails selon votre situation.

Peut-on vendre un condo sur plan au Mexique avant sa livraison ?

Souvent oui, mais seulement si votre contrat le permet. Lorsque vous achetez sur plan au Mexique, vous ne possédez généralement pas encore un logement titré. Vous détenez des droits contractuels : le droit de recevoir un logement précis à un prix précis une fois la construction terminée et le titre transférable. Vendre avant la livraison signifie transférer ces droits à un nouvel acheteur. Ce transfert se fait généralement au moyen d’une cession de droits, appelée en espagnol cesión de derechos.

Le point clé est simple : c’est le contrat du promoteur qui fixe les règles. Certains contrats permettent librement les cessions, d’autres seulement avec l’approbation écrite du promoteur, et d’autres les interdisent ou les repoussent à une étape ultérieure. Lisez cette clause avec la même attention que le prix et la date de livraison.

Pourquoi les acheteurs étrangers s’intéressent aux cessions

Les projets évoluent au cours d’un chantier qui peut durer un an ou plus. Les acheteurs du Canada, des États-Unis et d’Europe s’intéressent généralement à la cession pour quelques raisons :

• Souplesse de sortie. Un changement d’emploi, une situation familiale ou un nouveau projet peut rendre moins intéressant le fait de conserver le logement jusqu’à la livraison.
• Stratégie d’investissement. Certains investisseurs achètent tôt en phase de prévente avec l’idée de céder plus tard. C’est une stratégie qui comporte de vrais risques, et non un résultat garanti.
• Éviter un défaut de paiement. Si vous ne pouvez plus effectuer les paiements restants, une cession approuvée peut être une voie plus nette que de vous retirer en subissant les pénalités prévues au contrat.

Cession ou revente après livraison : ce qui change

Une cession a lieu pendant la construction et avant la signature de l’acte à votre nom. Une revente a lieu après que vous êtes devenu propriétaire, généralement au moyen d’un acte signé devant un notario et, pour un bien situé en zone restreinte près des côtes, souvent détenu par l’intermédiaire d’une fiducie bancaire (fideicomiso).

• Ce qui est transféré. Dans une cession, le nouvel acheteur reprend votre contrat et votre historique de paiements. Dans une revente, il acquiert le bien titré.
• Qui doit donner son accord. Une cession implique généralement trois parties : vous, le nouvel acheteur et le promoteur. Une revente se fait entre vous et l’acheteur, le notario officialisant la transaction.
• Documents. Une cession est généralement documentée par une convention de cession et la reconnaissance du promoteur. Une revente passe par le processus complet de clôture.
• Fiscalité. Le traitement fiscal d’un gain sur une cession peut différer de celui de la vente d’un bien titré. Demandez à un conseiller fiscal mexicain, ainsi qu’à un conseiller de votre pays, comment cela s’applique à vous avant de convenir d’un prix.

Ce qu’il faut vérifier dans votre contrat de prévente avant de signer

Le meilleur moment pour penser à une cession, c’est avant de signer la promesse d’achat ou le contrat de prévente. Posez ces questions au promoteur, ou demandez à votre avocat de les vérifier :

• La cession est-elle permise ? Cherchez une clause sur la cesión de derechos, le transfert ou la cession.
• Le consentement du promoteur est-il requis ? Si oui, demandez s’il peut le refuser et pour quels motifs.
• Y a-t-il des frais de cession ? Demandez comment ils sont calculés et qui les paie, vous ou le nouvel acheteur.
• Y a-t-il des restrictions de calendrier ? Certains contrats bloquent les cessions jusqu’à un certain niveau de paiement, jusqu’à une étape de ventes ou à l’approche de la livraison.
• Y a-t-il des restrictions de mise en marché ? Certains promoteurs limitent la façon ou l’endroit où vous pouvez annoncer un logement cédé, ou vous demandent de ne pas vendre sous leur liste de prix en vigueur.
• Qu’advient-il de votre dépôt et de votre historique de paiements ? Confirmez que les paiements déjà effectués sont crédités à la position du nouvel acheteur.
• Qui signe l’acte final ? Confirmez qu’après une cession approuvée, c’est le nouvel acheteur qui deviendra propriétaire à la livraison.

Comment se déroule généralement une cession, étape par étape

1. Examinez votre contrat avec votre avocat pour confirmer ce qui est permis et ce que le promoteur exige.
2. Demandez les conditions du promoteur par écrit : formulaires, frais, documents exigés du nouvel acheteur et délai d’approbation.
3. Trouvez un acheteur et convenez des conditions, y compris ce que l’acheteur vous paie pour les paiements déjà effectués et toute prime.
4. Signez une convention de cession rédigée ou examinée par un professionnel, et obtenez l’approbation écrite du promoteur.
5. Gérez l’argent de façon sécuritaire. Utilisez des virements traçables et, si possible, un compte séquestre ou une structure recommandée par votre avocat. N’envoyez jamais de fonds sur la base d’instructions reçues par un courriel non vérifié.
6. Obtenez la confirmation du promoteur que ses registres indiquent désormais le nouvel acheteur comme titulaire du contrat.

Les risques à comprendre avant de compter sur une cession

• Aucun acheteur garanti. La demande pour les cessions dépend du marché, du projet et des prix du promoteur au moment voulu.
• Concurrence avec le promoteur. Si le promoteur a encore des logements à vendre, votre cession peut concurrencer son inventaire.
• Les coûts réduisent votre résultat net. Les frais de cession, les honoraires professionnels et les impôts sont tous déduits de ce que vous recevez.
• Retards du chantier. Si la livraison est repoussée, le moment de votre sortie peut l’être aussi. Notre guide sur ce qui se passe si votre condo sur plan est livré en retard explique les clauses de retard.

Comment Zisla vous aide

Zisla travaille avec des promoteurs vérifiés à Tulum, Playa del Carmen, Cancún, Mérida, Puerto Vallarta, Los Cabos, Bacalar et dans l’ensemble de la Riviera Maya. Notre équipe bilingue peut vous aider à obtenir les conditions de cession d’un projet avant de vous engager, à les comparer d’un projet à l’autre et à vous mettre en relation avec nos partenaires juridiques pour un examen sérieux du contrat. Notre processus est adapté à distance et notre tarification est transparente : vous savez ce que vous signez dès le départ.

Avertissement : cet article est fourni à des fins éducatives générales seulement et ne constitue pas un avis juridique, fiscal, financier ou en matière d’immigration. Les conditions contractuelles varient selon le promoteur et le projet, et les règles peuvent changer. Avant de signer ou de céder un contrat sur plan au Mexique, consultez un notario autorisé, un avocat mexicain en droit immobilier et un conseiller fiscal qualifié au sujet de votre situation.

Vous envisagez un bien sur plan au Mexique ? Contactez Zisla et nous vous aiderons à comprendre les conditions contractuelles d’un projet, y compris les règles de cession, avant de signer.