Zisla n'est pas seulement un site d'annonces, nous sommes une équipe bilingue à service complet qui se consacre à aider les acheteurs internationaux à investir au Mexique en toute confiance.

Voici comment nous nous démarquons :

• Nous vérifions les développeurs et les préventes avant de les inscrire.

• Nous offrons des prix transparents avec une disponibilité en temps réel.

• Nous travaillons avec des équipes juridiques locales pour protéger vos intérêts.

• Nous parlons votre langue—assistance en anglais, français et espagnol.

• Nous sommes là pour l'ensemble du processus, pas seulement pour la vente.

Oui, les étrangers peuvent légalement acheter des biens immobiliers au Mexique, y compris le long de la plage ou près des frontières.

Si vous achetez dans ce qu'on appelle la zone réglementée (à moins de 50 km de la côte ou 100 km d'une frontière), vous devrez utiliser un fideicomiso, une fiducie bancaire mexicaine sécurisée qui vous accorde les pleins droits de propriété.

Vous pouvez :

• Vendre, louer, rénover ou hériter de la propriété

• Bénéficier des mêmes protections qu'un citoyen mexicain

• Détenir légalement des terrains dans des régions populaires comme Tulum, Playa del Carmen et Puerto Vallarta. 

Zisla s'assure que chaque étape du processus est conforme aux exigences légales, ce qui vous donne la tranquillité d'esprit pour votre investissement.

Lisez notre guide complet sur l'achat d'un bien immobilier en tant qu'étranger ici.

100 km des frontières nationales et 50 km du littoral.

Un fideicomiso (prononcé fi-dé-co-MIS-so) est une fiducie bancaire, approuvée par le gouvernement mexicain et garantie par la Banque centrale du Mexique, qui permet aux étrangers de posséder des biens immobiliers dans les zones réglementées du Mexique. Il a été créé pour offrir une sécurité juridique aux acheteurs internationaux tout en respectant les restrictions constitutionnelles.

Points clés :

• Vous désignez les bénéficiaires (par exemple, conjoint, enfants)

• Vous contrôlez toutes les décisions concernant la propriété. Le bénéficiaire de la fiducie a TOUS les droits dont jouit normalement un propriétaire mexicain (utiliser, vendre, louer, etc.)

• La fiducie est généralement valable 50 ans et renouvelable indéfiniment

• Ce n'est pas un bail — vous êtes le propriétaire bénéficiaire

Zisla s'associe à des experts juridiques de confiance pour vous aider à établir votre fideicomiso rapidement et en toute transparence.

Une banque fiduciaire (connue en espagnol sous le nom de Fiduciario) est une institution financière mexicaine autorisée par le gouvernement à gérer des fideicomisos (fiducies immobilières) au nom d'acheteurs étrangers.

Bien que votre fideicomiso détienne le titre de propriété, vous conservez l'intégralité des droits de propriété et le contrôle sur le bien. Le rôle de la banque est purement administratif : s'assurer que la fiducie est conforme à la loi mexicaine et protège vos intérêts juridiques.

Non, vous pouvez réaliser l'intégralité du processus d'achat à distance.

L'équipe bilingue et les partenaires juridiques de Zisla s'occupent de :

• Signatures numériques

• Mise en place du fideicomiso à distance

• Visites virtuelles de propriétés

• Paiements en ligne et révision des contrats

Nous travaillons régulièrement avec des clients canadiens, américains et européens qui achètent depuis l'étranger en bénéficiant d'une protection juridique complète et de toute la commodité nécessaire.

Définissez vos objectifs et votre budget

Choisissez une propriété avec notre aide

Réservez votre unité avec un acompte entièrement remboursable de 5000 USD ou 100 000 MXN.

1 - Faire une offre d'achat :

Très similaire à une offre d'achat aux États-Unis et au Canada.
Il s'agit d'une offre d'achat d'un bien immobilier à un prix donné dans un certain délai et sous réserve de l'examen de l'ensemble des documents.

2- Effectuer la diligence raisonnable (Due Diligence) :

Un avocat mexicain se chargera de cette étape. Zisla dispose d'experts de confiance qui peuvent également aider les clients dans cette partie, ainsi que pour l'examen du contrat de promesse de l'étape suivante, en s'assurant qu'il est équitable pour les deux parties, car il est généralement rédigé par l'équipe juridique des promoteurs.

3- Contrat de promesse (Promissory agreement) :

Ce n'est pas le document final, mais il est juridiquement contraignant et décrit les détails et les conditions des transactions une fois que toutes les négociations sont terminées.

4- Mettre en place le fideicomiso (si vous achetez dans la zone restreinte)

5- Payer les frais de clôture

6- Finaliser le transfert de propriété

Lisez notre guide essentiel sur l'achat d'un bien immobilier au Mexique en tant qu'étranger.

La norme est de verser un acompte de réservation de 5 000 USD, ce qui bloque le ou les biens pour une période de 15 à 20 jours. Cet acompte est entièrement remboursable si la décision de ne pas poursuivre l'achat est prise avant l'expiration de la période de réservation. Une fois ce délai écoulé, un versement initial d'au moins 30 % sera requis pour la plupart des projets immobiliers. Cependant, certains promoteurs proposent des offres à durée limitée avec des versements de 10 ou 20 pour cent.

L'escritura pública est l'acte de propriété officiel qui prouve que vous êtes le propriétaire légal d'un bien immobilier au Mexique. Il est signé devant un notaire public et enregistré auprès du Registre Public de la Propriété.

Pourquoi est-ce important ?

Sans une escritura :

• Vous ne possédez pas légalement la propriété, même si vous avez payé intégralement.

• Vous ne pouvez pas vendre, hypothéquer ou transférer la propriété.

• Vous pourriez avoir des difficultés à résoudre des litiges ou à prouver votre droit de propriété devant un tribunal.

L'escritura est votre protection juridique : elle confirme que la propriété vous appartient, qu'elle est libre de toute charge et qu'elle est correctement enregistrée à votre nom.

Il est courant au Mexique — surtout pour les nouveaux projets immobiliers — que l'escritura pública (l'acte de propriété légal) soit délivrée 6 à 9 mois après la livraison physique de votre bien. Bien que cela surprenne de nombreux acheteurs étrangers, il s'agit d'une partie normale du processus d'enregistrement de la propriété.

Les promoteurs doivent franchir une série d'étapes juridiques et municipales avant que toute escritura puisse être délivrée. Voici ce qui doit se passer :

1. Achèvement de la construction à 80 % :
   Le projet doit être achevé à au moins 80 % avant même que le processus de l'escritura puisse commencer.

2. Inspections et approbations municipales :
   Les autorités locales doivent vérifier que les infrastructures (routes, drainage, services publics, etc.) répondent aux exigences.

3. Division et enregistrement de la propriété :
   Le promoteur doit légalement diviser la propriété et l'enregistrer auprès du Registre Public de la Propriété.

4. Enregistrement du régime de copropriété (le cas échéant) :
   Pour les condos et les résidences fermées, le promoteur doit enregistrer le Régime de Copropriété, définissant légalement les zones communes et privées.

5. Apurement des dettes :
   Le terrain doit être libre de toute hypothèque, de tout impôt impayé ou de tout prêt non remboursé.

6. Intervention du notaire :
   Une fois que tous les documents sont en règle, un notaire mexicain officialise l'escritura, qui est ensuite enregistrée au registre public.

Les frais de clôture varient généralement de 5 % à 7 % du prix d'achat de la propriété.
Ils comprennent :

• Frais de notaire

• Taxes gouvernementales et frais d'enregistrement

• Services juridiques

• Frais de mise en place du fideicomiso (le cas échéant)

Un notaire peut fournir une estimation détaillée et préalable afin que vous sachiez toujours à quoi vous attendre.

Oui, le Mexique a des impôts fonciers annuels, connus sous le nom de « Predial ».
Mais voici la bonne nouvelle : ils sont remarquablement bas par rapport à ce que la plupart des Canadiens ou des Américains ont l'habitude de payer.

En moyenne, le Predial varie de 0,05 % à 0,2 % de la valeur imposable (et non de la valeur marchande), en fonction de l'emplacement et de la municipalité locale. Dans de nombreux cas, cela ne représente que quelques centaines de dollars par an.

Pour la plupart des acheteurs, c'est une bonne surprise : posséder un bien immobilier au Mexique entraîne beaucoup moins de coûts récurrents, ce qui en fait un investissement financièrement judicieux à long terme.

Exemples d'estimations de la taxe foncière annuelle (Predial)

💡 Remarque : Il s'agit de chiffres approximatifs basés sur des données publiques et les tendances locales. Les taux réels peuvent varier en fonction de la municipalité et de l'évaluation de la propriété.

Options de financement pour les acheteurs étrangers

Bien que les prêts hypothécaires traditionnels pour les étrangers au Mexique soient limités, il existe des alternatives intéressantes et accessibles, en particulier pour les propriétés en pré-construction.

Plans de paiement pour la pré-construction

Les propriétés en pré-vente sont souvent assorties de plans de paiement échelonnés flexibles, ce qui en fait un choix judicieux pour les investisseurs cherchant à obtenir des prix plus bas, à personnaliser les unités et à bénéficier d'une croissance à long terme.

Les structures typiques incluent :

• 30 % d'acompte • 40 % pendant la construction • 30 % à la livraison

• 50 % d'acompte • 30 % pendant la construction • 20 % à la livraison

• 80 % d'acompte • 20 % à la livraison (donne souvent droit à une réduction)

Ces propriétés offrent généralement une fenêtre de livraison de 6 à 18 mois, et les paiements sont échelonnés de manière à ne pas nécessiter de prêts bancaires ou de vérifications de crédit — juste un contrat avec le promoteur.

Financement par le promoteur (Alternatives au prêt hypothécaire direct)

Certains promoteurs de la Riviera Maya proposent un financement interne — permettant aux acheteurs d'étaler les paiements dans le temps même après avoir reçu le bien. Les options vont de :

• Modalités de 36 à 48 mois

• Jusqu'à 10 ans dans de rares cas

⚠️ Remarque : Les taux d'intérêt peuvent être plus élevés que ceux d'une marge de crédit nord-américaine. Mais si vous ne parvenez pas à obtenir un financement au Canada ou aux États-Unis, cela peut tout de même être une solution intéressante.

Comment Zisla vous aide

Nous sommes spécialisés dans la mise en relation des acheteurs avec des projets qui offrent un financement flexible et réaliste, adapté à vos objectifs et à votre budget. Que vous investissiez pour un revenu ou pour un style de vie, nous vous aiderons à sécuriser un plan qui fonctionne.

Oui, le financement par le promoteur est le moyen le plus courant pour les acheteurs internationaux de payer au fil du temps lors de l'achat d'une propriété en prévente au Mexique.
La plupart des projets en prévente proposent :

• Acompte de 30 % à 40 % à la signature

• Paiements mensuels ou par étapes liés à l'avancement de la construction

• 0 % d'intérêt pendant la période de construction

• Financement prolongé optionnel (5 à 15 ans) avec des taux d'intérêt d'environ 8 % à 12 %

Cette structure flexible permet aux acheteurs de bloquer les prix d'aujourd'hui tout en étalant les paiements sur 12 à 24 mois.

Que se passe-t-il si un promoteur retarde la construction — est-ce que je perds mon argent ?
Non, pas si vous êtes protégé par le bon contrat. Chez Zisla, nous ne travaillons qu'avec des promoteurs qui passent notre processus de diligence raisonnable, y compris :

• Examen des clauses de sécurité des paiements

• Contrats qui définissent les délais de livraison et les pénalités

• Historiques vérifiés de construction dans les délais

Nous vous mettons également en contact avec un support juridique bilingue pour garantir que vos fonds et vos conditions sont clairement définis avant que vous ne signiez.

Qui paie quoi dans les frais de clôture ?

Au Mexique, l'acheteur et le vendeur couvrent leurs propres frais juridiques, mais l'acheteur est responsable de 100 % des frais de clôture, qui s'élèvent généralement à environ 5 % à 7 % du prix d'achat de la propriété.

📊 Ventilation des frais de clôture :

• Frais de notaire : ~1 % à 1,5 % du prix d'achat

• Taxe d'acquisition : ~3 %

• Mise en place de la fiducie (Fideicomiso) :

  • Acceptation du contrat : ~5 000 MXN

  • Frais annuels : ~5 800 MXN

• Permis du ministère des Affaires étrangères : ~16 000 MXN

• Enregistrement auprès du Registre National des Investissements Étrangers : ~3 200 MXN

• Autres frais (~1 %) :
  Comprend l'enregistrement au registre de la propriété, la vérification du titre de propriété, le certificat de non-gravation, le certificat de non-endettement fiscal et l'évaluation officielle de la propriété.

Mais attendez — un petit retour à la réalité

Avantage à long terme

Bien que les frais de clôture au Mexique soient payés d'avance, ses impôts fonciers extrêmement bas peuvent vous faire économiser des milliers de dollars sur la durée de votre investissement. Pour de nombreux acheteurs, ces économies compensent les frais de clôture initiaux en quelques années seulement, ce qui rend la propriété au Mexique non seulement attrayante, mais aussi financièrement stratégique.

Oui, lorsque vous travaillez avec une équipe compétente et approuvée.
Nous ne travaillons qu'avec :

• Des promoteurs de confiance

• Des propriétés avec des titres de propriété clairs

• Des notaires et des avocats indépendants

Vous bénéficierez d'une protection juridique complète, tout comme un acheteur local. La transparence et la documentation sont au cœur de chaque transaction Zisla.

• Compte bancaire : Non requis pour la plupart des acheteurs. Les paiements sont généralement effectués par le biais d'un compte séquestre (escrow) ou par virement bancaire.

• Société : Uniquement nécessaire si vous prévoyez d'acheter un bien immobilier commercial ou plusieurs biens locatifs avec une activité opérationnelle. Dans ces cas, la création d'une société mexicaine peut offrir des avantages fiscaux ou juridiques.

Zisla vous conseillera en fonction de vos objectifs.

Un Notario Público est un avocat hautement qualifié, nommé par le gouvernement mexicain pour agir en tant qu'autorité juridique officielle dans les transactions immobilières. Contrairement à un notaire au Canada ou aux États-Unis, un Notario Público au Mexique joue un rôle beaucoup plus important.

Il agit en tant que tierce partie neutre responsable de :

• Vérifier que le titre de propriété est en règle — libre de toute charge, dette ou litige juridique.

• Garantir le transfert légal de la propriété.

• Superviser l'enregistrement du nouvel acte de propriété auprès du Registre Public.

• Calculer et percevoir les taxes et frais applicables.

Leur intervention est obligatoire pour toutes les clôtures immobilières, et ils constituent une garantie essentielle dans le processus, protégeant à la fois l'acheteur et le vendeur.

Avant tout, l'avocat représentera VOS intérêts. Votre avocat est votre défenseur personnel — travaillant exclusivement à protéger vos intérêts tout au long de la transaction.

Un avocat qualifié en immobilier va :

• S'assurer que le titre de propriété est légalement enregistré à votre nom.

• Confirmer que toutes les taxes, charges et frais sont entièrement payés.

• Examiner les contrats et déceler toute erreur ou omission.

• Aider à obtenir les documents clés : permis, arpentage de la propriété et garantie de titre.

• Coordonner les rendez-vous avec la banque fiduciaire et le notaire.

• Fournir des conseils juridiques continus adaptés à votre situation.

En termes simples : votre avocat est votre plus grand allié — vous guidant à chaque étape avec professionnalisme, précision et tranquillité d'esprit.

Oui, il est possible d'investir dans l'immobilier mexicain en utilisant des fonds provenant d'un IRA ou d'un 401(k) autogéré.
De nombreux investisseurs ne réalisent pas qu'ils disposent déjà d'un capital inexploité qui pourrait être utilisé pour financer leur prochaine propriété, sans puiser dans leurs économies ni contracter de prêt.

Voici pourquoi cela peut être une stratégie intelligente :

• Accéder à des capitaux supplémentaires pour investir

• Différer les impôts sur le revenu fédéraux et d'État sur les plus-values d'investissement

Cependant, il y a des règles importantes à prendre en compte.

⚠️ Ce que vous devez savoir

• La propriété doit être strictement à des fins d'investissement — pas pour un usage personnel ou comme maison de vacances.

• Vous ne pouvez pas y habiter ni en bénéficier directement tant qu'elle est détenue dans votre compte de retraite.

• Tous les revenus et toutes les dépenses doivent transiter par l'IRA.

• Votre IRA doit détenir 100 % de la propriété — pas de co-investissement avec des fonds personnels.

Transférer vos fonds dans un IRA autogéré vous offre une plus grande flexibilité au-delà des actions ou des fonds communs de placement classiques, mais cela signifie également que vous assumez l'entière responsabilité de la conformité avec les réglementations de l'IRS.

📌 Avis de non-responsabilité

Zisla n'offre pas de conseils financiers ou fiscaux. L'investissement avec des fonds de retraite implique des réglementations complexes. Veuillez consulter un conseiller fiscal qualifié ou un dépositaire d'IRA autogéré avant de prendre toute décision.

Lisez plus de conseils sur la retraite au Mexique ici.

Dans les achats de constructions neuves, les titres de propriété ne sont délivrés qu'une fois le bâtiment achevé à 80 % et répondant à toutes les exigences légales pour l'enregistrement. Il s'agit d'une partie standard du processus qui peut prendre plusieurs mois après la fin de la construction.

Il est important que les acheteurs comprennent :

• Vous devriez recevoir la pleine propriété légale (le titre/acte de propriété) avant de payer le solde final du prix d'achat.

• Votre contrat d'achat doit clairement définir une date limite pour la livraison de l'acte (escritura).

• Des pénalités pour les retards dans la délivrance du titre par le vendeur devraient être incluses dans votre contrat final.

Zisla travaille en étroite collaboration avec des partenaires juridiques pour s'assurer que ces protections sont en place, afin que vous ne soyez pas laissé dans l'attente sans moyen de pression.

Oui, et beaucoup de nos clients le font.
Que vous investissiez dans la location de vacances à court terme ou pour des locataires à long terme, Zisla peut vous mettre en relation avec des sociétés de gestion immobilière fiables pour vous aider à maximiser votre retour sur investissement.

Nous vous aidons pour :

• Comprendre la réglementation locale

• La mise en relation avec des partenaires de confiance

Non. Les étrangers peuvent acheter un bien immobilier au Mexique sans avoir besoin d'un visa ou d'un statut de résident.

Cependant, l'obtention d'une résidence temporaire ou permanente peut être avantageuse si vous prévoyez de :

• Vivre au Mexique à temps plein

• Accéder aux soins de santé publics ou privés

• Ouvrir un compte bancaire mexicain

• Mettre les services publics à votre nom

Zisla peut vous orienter vers des conseillers en immigration de confiance si vous souhaitez explorer cette option.

Cela dépend de vos objectifs :

• Tulum, Playa del Carmen et Cancún : Revenus locatifs à court terme élevés et forte demande touristique.

• Mérida et San Miguel de Allende : Agréables à vivre avec une appréciation stable à long terme.

• Puerto Vallarta et Sayulita : Équilibre entre culture, nature et attrait international.

• Bacalar et Mahahual : Marchés émergents à fort potentiel.

Laissez-nous trouver la région qui correspond à vos priorités.

Cela varie en fonction de :

• L'emplacement

• La saison

• Le type de propriété

Dans les zones à forte demande comme Tulum ou Playa del Carmen, les rendements peuvent atteindre 8 à 12 % par an.

Nous fournissons des données de marché et des outils pour vous aider à projeter vos revenus locatifs avant d'acheter.

Oui, par l'intermédiaire de nos partenaires locaux.

Bien que nous nous concentrions sur l'achat, nous mettons nos clients en relation avec des professionnels agréés qui s'occupent de :

• La remise des clés

• La communication avec les clients

• La maintenance

• La comptabilité/les rapports

Vous n'êtes pas seul une fois la vente conclue — nous soutenons la réussite de votre investissement à long terme.

Oui, de manière significative !

Le Mexique offre un mode de vie beaucoup plus abordable que de nombreuses villes nord-américaines. Voici un aperçu des coûts mensuels typiques :

• Internet & Câble : ~30 USD

• Frais de copropriété : ~100–250 USD (comprennent souvent les piscines, les salles de sport, la sécurité et les espaces communs)

• Électricité : Très faible, sauf si vous utilisez beaucoup la climatisation ou si vous laissez les appareils fonctionner en permanence.

Que vous investissiez ou prévoyiez de vivre à temps partiel, vos dépenses quotidiennes représenteront probablement une fraction de ce à quoi vous êtes habitué chez vous, sans pour autant sacrifier la qualité de vie.

Lisez notre guide budgétaire détaillé ici.

Le Mexique ne dispose pas d'un service interagences (MLS) centralisé et national comme aux États-Unis ou au Canada. Au lieu de cela, les annonces immobilières sont généralement réparties sur diverses plateformes locales et réseaux de courtiers, ce qui peut donner l'impression que le marché est fragmenté ou difficile à naviguer.

Chez Zisla, nous simplifions ce processus.
Nous avons créé la plus grande base de données de propriétés neuves au Mexique, offrant :

• Des annonces exclusives que vous ne trouverez nulle part ailleurs

• Des informations vérifiées sur les promoteurs

• Des mises à jour des projets en temps réel

• Une expérience simplifiée, le tout au même endroit

Avec Zisla, vous bénéficiez de clarté, de transparence et d'accès, peu importe où vous souhaitez investir.

Découvrez les propriétés à vendre au Mexique.

En 2024, Point2Homes a cessé de répertorier les biens immobiliers mexicains. Contrairement à Point2Homes — qui fonctionnait principalement comme une plateforme publicitaire pour les courtiers — Zisla est une plateforme immobilière complète conçue pour les acheteurs internationaux.

Nous avons été créés par des expatriés vivant au Mexique qui comprennent le marché des deux côtés. En tant qu'intermédiaire direct avec les promoteurs, nous représentons vos meilleurs intérêts tout au long du processus, et non les leurs. Notre inventaire de nouvelles constructions est mis à jour quotidiennement, vous assurant de ne voir que les opportunités les plus récentes et disponibles.

Au-delà des annonces, nous offrons une expérience de service tout-en-un. Que vous investissiez, que vous déménagiez ou que vous achetiez une résidence secondaire, nous vous mettons en contact avec tout ce dont vous avez besoin : avocats de confiance, experts en immigration, fournisseurs de meubles, gestionnaires immobiliers, et plus encore. Avec Zisla, votre parcours immobilier au Mexique n'est pas seulement plus simple — il est plus intelligent, plus sûr et entièrement pris en charge.

Vous pouvez tout à fait habiter votre maison à l'année si vous le souhaitez.

Il n'y a aucune limite d'occupation imposée par le gouvernement pour les propriétaires étrangers. Vous pouvez :

• Habiter la maison à temps plein

• La louer à court terme (par ex. Airbnb) ou à long terme

• L'utiliser comme une propriété hybride alliant style de vie et investissement

Zisla vous guidera sur les lois locales en matière de location et de zonage si vous décidez de louer.