Un banco fiduciario (conocido en español como un Fiduciario) es una institución financiera mexicana autorizada por el gobierno para administrar fideicomisos (fideicomisos de propiedad) en nombre de compradores extranjeros.

Aunque tu fideicomiso ostenta el título de propiedad, tú conservas plenos derechos de propiedad y control sobre el inmueble. El papel del banco es puramente administrativo: garantizar que el fideicomiso cumpla con la ley mexicana y proteja tus intereses legales.

No, puede completar todo el proceso de compra de forma remota.

El equipo bilingüe y los socios legales de Zisla se encargan de:

• Firmas digitales

• Configuración remota del fideicomiso

• Recorridos virtuales de la propiedad

• Pagos en línea y revisión de contratos

Trabajamos regularmente con clientes canadienses, estadounidenses y europeos que compran desde el extranjero con total protección legal y comodidad.

Defina sus objetivos y presupuesto

Elija una propiedad con nuestra ayuda

Reserve su unidad con un depósito totalmente reembolsable de 5000 USD o 100 000 MXN.

1 - Realice una oferta de compra:

Muy similar a una oferta de compra en los Estados Unidos y Canadá.
Es una oferta para comprar una propiedad a un precio determinado dentro de un período de tiempo específico y está sujeta a la revisión de los documentos completos.

2- Realice la debida diligencia (Due Diligence):

Un abogado mexicano se encargará de este paso. Zisla cuenta con expertos de confianza que pueden ayudar a los clientes con esta parte, así como a revisar el contrato de promesa del siguiente paso, asegurándose de que sea justo para ambas partes, ya que generalmente es redactado por el equipo legal de los desarrolladores.

3- Contrato de promesa:

Este no es el documento final, pero es legalmente vinculante y describe los detalles y términos de las transacciones una vez que todas las negociaciones han finalizado.

4- Establecer el fideicomiso (si compra en la zona restringida)

5- Pagar los costos de cierre

6- Completar la transferencia de propiedad

Lea nuestra guía esencial para comprar bienes raíces en México como extranjero.

La norma es hacer un depósito de reserva de $5,000 USD que retiene la(s) unidad(es) por un período de entre 15 y 20 días. El depósito es totalmente reembolsable si se toma la decisión de no continuar antes de que expire el período de reserva. Una vez que finaliza este plazo, se requerirá un pago inicial mínimo del 30 por ciento para la mayoría de los desarrollos. Sin embargo, hay algunos que ofrecen una oferta por tiempo limitado del 10 y 20 por ciento.

La escritura pública es el título de propiedad oficial que demuestra que usted es el propietario legal de un inmueble en México. Se firma ante un notario público y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.

¿Por qué es importante?

Sin una escritura:

• Usted no es legalmente dueño de la propiedad, incluso si ha pagado el total.

• Usted no puede vender, hipotecar o transferir la propiedad.

• Podría tener problemas para resolver disputas o demostrar la propiedad en un tribunal.

La escritura es su protección legal: confirma que la propiedad es suya, está libre de gravámenes y registrada correctamente a su nombre.

Es común en México —especialmente en los nuevos desarrollos— que la escritura pública (título de propiedad legal) se emita de 6 a 9 meses después de la entrega física de su unidad. Aunque esto sorprende a muchos compradores extranjeros, es una parte normal del proceso de registro de la propiedad.

Los desarrolladores deben completar una serie de pasos legales y municipales antes de que se pueda emitir cualquier escritura. Esto es lo que debe suceder:

1. Finalización de la construcción al 80%:
   El proyecto debe alcanzar al menos el 80% de finalización antes de que el proceso de escrituración pueda siquiera comenzar.

2. Inspecciones y aprobaciones municipales:
   Las autoridades locales deben verificar que la infraestructura (carreteras, drenaje, servicios públicos, etc.) cumpla con los requisitos.

3. Subdivisión y registro de la propiedad:
   El desarrollador debe subdividir legalmente la propiedad y registrarla en el Registro Público de la Propiedad.

4. Registro del régimen de condominio (si corresponde):
   Para condominios y comunidades cerradas, el desarrollador debe registrar el Régimen de Condominio, definiendo legalmente las áreas comunes y privadas.

5. Cancelación de deudas:
   El terreno debe estar libre de gravámenes, impuestos pendientes o préstamos no pagados.

6. Participación del notario:
   Una vez que todos los documentos están en orden, un notario mexicano formaliza la escritura, que luego se inscribe en el registro público.

Los gastos de cierre generalmente oscilan entre el 5% y el 7% del precio de compra de la propiedad.
Incluyen:

• Honorarios notariales

• Impuestos y registro del gobierno

• Servicios legales

• Establecimiento del fideicomiso (si corresponde)

Un notario puede proporcionar una estimación detallada y por adelantado para que siempre sepa qué esperar.

Sí, México tiene impuestos anuales sobre la propiedad, conocidos como "Predial".
Pero aquí está la buena noticia: son notablemente bajos en comparación con lo que la mayoría de los canadienses o estadounidenses están acostumbrados a pagar.

En promedio, el Predial oscila entre el 0.05% y el 0.2% del valor catastral (no del valor de mercado), dependiendo de la ubicación y el municipio local. En muchos casos, esto equivale a solo unos pocos cientos de dólares al año.

Para la mayoría de los compradores, es una grata sorpresa: ser propietario en México conlleva muchos menos costos recurrentes, lo que lo convierte en una inversión financieramente inteligente a largo plazo.

Ejemplos de estimaciones del impuesto predial anual (Predial)

💡 Nota: Estas son cifras aproximadas basadas en datos disponibles públicamente y tendencias locales. Las tasas reales pueden variar según el municipio y la valuación de la propiedad.

Opciones de financiamiento para compradores extranjeros

Si bien las hipotecas tradicionales para extranjeros en México son limitadas, existen alternativas atractivas y accesibles, especialmente para propiedades en pre-construcción.

Planes de pago para pre-construcción

Las propiedades en preventa a menudo vienen con planes de pago flexibles, lo que las convierte en una opción inteligente para los inversionistas que buscan asegurar precios más bajos, personalizar unidades y beneficiarse del crecimiento a largo plazo.

Las estructuras típicas incluyen:

• 30% de enganche • 40% durante la construcción • 30% a la entrega

• 50% de enganche • 30% durante la construcción • 20% a la entrega

• 80% de enganche • 20% a la entrega (a menudo califica para un descuento)

Estas propiedades generalmente ofrecen una ventana de entrega de 6 a 18 meses, y los pagos se distribuyen de una manera que no requiere préstamos bancarios o verificaciones de crédito, solo un contrato con el desarrollador.

Financiamiento del desarrollador (Alternativas de hipoteca directa)

Algunos desarrolladores en la Riviera Maya ofrecen financiamiento interno, lo que permite a los compradores distribuir los pagos a lo largo del tiempo incluso después de recibir la unidad. Las opciones van desde:

• Plazos de 36 a 48 meses

• Hasta 10 años en casos excepcionales

⚠️ Nota: Las tasas de interés pueden ser más altas que las de una línea de crédito norteamericana. Pero si no puede obtener financiamiento en Canadá o los EE. UU., esta puede ser una solución valiosa.

Cómo ayuda Zisla

Nos especializamos en conectar a los compradores con proyectos que ofrecen financiamiento flexible y realista, adaptado a sus objetivos y presupuesto. Ya sea que esté invirtiendo para obtener ingresos o por estilo de vida, lo ayudaremos a asegurar un plan que funcione.

Sí, el financiamiento del desarrollador es la forma más común en que los compradores internacionales pagan a lo largo del tiempo al comprar una propiedad en preventa en México.
La mayoría de los proyectos de preventa ofrecen:

• Pago inicial del 30% al 40% en la firma

• Pagos mensuales o basados en hitos vinculados al progreso de la construcción

• 0% de interés durante el período de construcción

• Financiamiento extendido opcional (5 a 15 años) con tasas de interés de alrededor del 8% al 12%

Esta estructura flexible permite a los compradores asegurar los precios de hoy mientras distribuyen los pagos a lo largo de 12 a 24 meses.

¿Qué pasa si un desarrollador retrasa la construcción? ¿Pierdo mi dinero?
No, no si estás protegido por el contrato correcto. En Zisla, solo trabajamos con desarrolladores que pasan nuestro proceso de debida diligencia, que incluye:

• Cláusulas de seguridad de pago revisadas

• Contratos que definen plazos de entrega y penalizaciones

• Historiales verificados de construcción a tiempo

También te conectamos con apoyo legal bilingüe para asegurar que tus fondos y términos estén claramente definidos antes de firmar.

¿Quién paga qué en los gastos de cierre?

En México, tanto el comprador como el vendedor cubren sus propios honorarios legales, pero el comprador es responsable del 100% de los gastos de cierre, que generalmente suman alrededor del 5% al 7% del precio de compra de la propiedad.

📊 Desglose de los gastos de cierre:

• Honorarios notariales: ~1% a 1.5% del precio de compra

• Impuesto de adquisición: ~3%

• Establecimiento del fideicomiso:

  • Aceptación del contrato: ~$5,000 MXN

  • Cuota anual: ~$5,800 MXN

• Permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores: ~$16,000 MXN

• Inscripción en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras: ~$3,200 MXN

• Otros cargos (~1%):
  Incluye registro de la propiedad, verificación de título, certificado de no gravamen, certificado de no adeudo de impuestos y avalúo oficial de la propiedad.

Pero espere, una rápida comprobación de la realidad

Ventaja a largo plazo

Si bien los costos de cierre de México se pagan por adelantado, sus impuestos a la propiedad ultrabajos pueden ahorrarle miles durante la vida de su inversión. Para muchos compradores, estos ahorros compensan los costos de cierre iniciales en solo unos pocos años, lo que hace que ser propietario en México no solo sea atractivo, sino también financieramente estratégico.

Sí, cuando trabajas con un equipo experto y verificado.
Solo trabajamos con:

• Desarrolladores de confianza

• Propiedades con títulos legales claros

• Notarios y abogados independientes

Obtendrás protección legal completa, al igual que un comprador local. La transparencia y la documentación son el núcleo de cada transacción de Zisla.

• Cuenta bancaria: No es necesaria para la mayoría de los compradores. Los pagos generalmente se manejan a través de un depósito en garantía (escrow) o transferencia bancaria.

• Empresa: Solo es necesaria si planea comprar una propiedad comercial o múltiples alquileres con actividad operativa. En esos casos, constituir una sociedad mexicana puede ofrecer ventajas fiscales o legales.

Zisla lo asesorará según sus objetivos.

Un Notario Público es un abogado altamente calificado designado por el gobierno mexicano para actuar como autoridad legal oficial en transacciones de bienes raíces. A diferencia de un notario en Canadá o los EE. UU., un Notario Público en México juega un papel mucho más importante.

Actúan como un tercero neutral responsable de:

• Verificar que el título de propiedad esté limpio, libre de gravámenes, deudas o disputas legales.

• Asegurar la transferencia legal de la propiedad.

• Supervisar el registro de la nueva escritura en el Registro Público.

• Calcular y cobrar los impuestos y tarifas aplicables.

Su participación es obligatoria en todos los cierres de bienes raíces y sirven como una salvaguardia clave en el proceso, protegiendo tanto al comprador como al vendedor.

En primer lugar, el abogado representará SU interés. Su abogado es su defensor personal, trabajando exclusivamente para proteger sus intereses durante toda la transacción.

Un abogado calificado en bienes raíces:

• Se asegurará de que el título esté legalmente registrado a su nombre

• Confirmará que todos los impuestos, servicios y tarifas estén totalmente pagados

• Revisará los contratos y detectará cualquier error u omisión

• Ayudará a obtener documentos clave: permisos, levantamiento topográfico de la propiedad y garantía de título

• Coordinará las citas con el banco fiduciario y el notario

• Proporcionará asesoramiento legal continuo adaptado a su situación

En pocas palabras: su abogado es su aliado más fuerte, guiándolo en cada paso con profesionalismo, precisión y tranquilidad.

Sí, es posible invertir en bienes raíces mexicanos utilizando fondos de una IRA o 401(k) autodirigida.
Muchos inversionistas no se dan cuenta de que ya tienen capital sin explotar que podría usarse para financiar su próxima propiedad, sin recurrir a ahorros ni solicitar un préstamo.

He aquí por qué esta puede ser una estrategia inteligente:

• Acceder a capital adicional para invertir

• Diferir los impuestos sobre la renta estatales y federales sobre las ganancias de la inversión

Sin embargo, hay reglas importantes a considerar.

⚠️ Lo que necesita saber

• La propiedad debe ser estrictamente para fines de inversión, no para uso personal o como casa de vacaciones.

• Usted no puede vivir ni beneficiarse directamente de la propiedad mientras esté en su cuenta de jubilación.

• Todos los ingresos y gastos deben pasar por la IRA.

• Su IRA debe poseer el 100% de la propiedad, sin coinvertir con fondos personales.

Transferir sus fondos a una IRA autodirigida le brinda una mayor flexibilidad más allá de las acciones o fondos mutuos típicos, pero también significa asumir la total responsabilidad del cumplimiento de las regulaciones del IRS.

📌 Descargo de responsabilidad

Zisla no ofrece asesoramiento financiero ni fiscal. Invertir con fondos de jubilación implica regulaciones complejas. Consulte con un asesor fiscal calificado o un custodio de IRA autodirigida antes de tomar cualquier decisión.

Lea más consejos sobre cómo jubilarse en México aquí.

En las compras de obra nueva, los títulos se emiten solo una vez que el edificio está completado en un 80% y cumple con todos los requisitos legales para su registro. Esta es una parte estándar del proceso y puede tardar varios meses después de que finalice la construcción.

Es importante que los compradores entiendan:

• Debe recibir la propiedad legal completa (el título/escritura) antes de pagar el saldo final del precio de compra.

• Su contrato de compra debe establecer claramente una fecha límite para la entrega de la escritura.

• Las penalizaciones por demoras en la emisión del título por parte del vendedor deben incluirse en su contrato final.

Zisla trabaja en estrecha colaboración con socios legales para garantizar que estas protecciones estén vigentes, para que no se quede esperando sin poder hacer nada.

No. Los extranjeros pueden comprar propiedades en México sin necesidad de una visa o estatus de residencia.

Sin embargo, obtener la residencia temporal o permanente puede ser beneficioso si planea:

• Vivir en México a tiempo completo

• Acceder a la atención médica pública o privada

• Abrir una cuenta bancaria mexicana

• Poner los servicios públicos a su nombre

Zisla puede referirlo a asesores de inmigración de confianza si desea explorar esa opción.

Eso depende de sus objetivos:

• Tulum, Playa del Carmen y Cancún: Altos ingresos por alquiler a corto plazo y demanda turística

• Mérida y San Miguel de Allende: Estilo de vida agradable con una apreciación constante a largo plazo

• Puerto Vallarta y Sayulita: Equilibrio de cultura, naturaleza y atractivo internacional

• Bacalar y Mahahual: Mercados emergentes con alto potencial

Permítanos adaptar sus prioridades a la región correcta.

Varía según:

• Ubicación

• Temporada

• Tipo de propiedad

En zonas de alta demanda como Tulum o Playa del Carmen, los rendimientos pueden alcanzar entre un 8 y un 12% anual.

Proporcionamos datos de mercado y herramientas para ayudarle a proyectar los ingresos por alquiler antes de comprar.

Sí, a través de nuestros socios locales.

Aunque nos centramos en la compra, conectamos a los clientes con profesionales examinados que se encargan de:

• Entrega de llaves

• Comunicación con los huéspedes

• Mantenimiento

• Contabilidad/informes

No está solo una vez que se completa la venta; apoyamos el éxito de su inversión a largo plazo.

¡Sí, significativamente!

México ofrece un estilo de vida mucho más asequible en comparación con muchas ciudades de América del Norte. Aquí hay un resumen de los costos mensuales típicos:

• Internet y cable: ~$30 USD

• Cuotas de condominio: ~$100–$250 USD (a menudo incluye piscinas, gimnasios, seguridad y espacios compartidos)

• Electricidad: Muy baja, a menos que dependa mucho del aire acondicionado o deje los electrodomésticos funcionando constantemente.

Ya sea que esté invirtiendo o planeando vivir a tiempo parcial, sus gastos diarios probablemente serán una fracción de lo que está acostumbrado en casa, sin sacrificar la calidad de vida.

Lea nuestra guía detallada de presupuesto aquí.

México no cuenta con un Servicio de Listado Múltiple (MLS) centralizado a nivel nacional como en los EE. UU. o Canadá. En cambio, los listados de bienes raíces suelen estar dispersos en varias plataformas locales y redes de corredores, lo que puede hacer que el mercado se sienta fragmentado o difícil de navegar.

En Zisla, simplificamos ese proceso.
Hemos construido la base de datos más grande de propiedades de nueva construcción en México, que ofrece:

• Listados exclusivos que no encontrará en ningún otro lugar

• Información verificada del desarrollador

• Actualizaciones de proyectos en tiempo real

• Una experiencia optimizada, todo en un solo lugar

Con Zisla, obtiene claridad, transparencia y acceso, sin importar dónde desee invertir.

Explore propiedades en venta en México.

En 2024, Point2Homes dejó de listar bienes raíces mexicanos. A diferencia de Point2Homes, que funcionaba principalmente como una plataforma de publicidad para corredores, Zisla es una plataforma inmobiliaria de servicio completo diseñada para compradores internacionales.

Estamos creados por expatriados que viven en México y que entienden el mercado desde ambos lados. Actuando como su intermediario directo con los desarrolladores, representamos sus mejores intereses durante todo el proceso, no los de ellos. Nuestro inventario de propiedades de nuevos desarrollos se actualiza diariamente, lo que garantiza que solo vea las oportunidades más actuales y disponibles.

Más allá de los listados, ofrecemos una experiencia de servicio todo en uno. Ya sea que esté invirtiendo, reubicándose o comprando una segunda casa, lo conectamos con todo lo que necesita: abogados de confianza, expertos en inmigración, proveedores de muebles, administradores de propiedades y más. Con Zisla, su viaje inmobiliario en México no solo es más simple, es más inteligente, más seguro y cuenta con todo el apoyo.

Puede absolutamente vivir en su casa todo el año si lo desea.

No existen límites de ocupación impuestos por el gobierno para los propietarios extranjeros. Puede:

• Vivir en la casa a tiempo completo

• Alquilarla a corto plazo (por ejemplo, Airbnb) o a largo plazo

• Usarla como una propiedad híbrida de estilo de vida e inversión

Zisla lo guiará sobre las leyes de alquiler y zonificación locales si decide alquilar.